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黄山楼市新房、二手房现状

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    [LV.10]以坛为家III

    城市劳模

    发表于 2018-12-15 10:54:50 |显示全部楼层

    黄山楼市此时新房、二手房最真实的现状

        现如今,黄山新盘和二手房市场究竟是处于怎么的真实现状,此文将从主城区四大板块新盘和二手房的现状来梳理,总结和分析。
        据黄山市房管局官方的统计数据显示,2018年前三季度中心城区新房住宅类成交量约80万方。
       结合到2018年前三季度黄山主城区城东、黎阳、经开区、江南,市中心等各大板块的供给情况来看,经开区无疑是今年的主力成交区域。
    其主要表现为恒大悦府和壹号院大盘的规模性释放,目前这两个楼盘都处于尾盘清盘中。
        综合经开区近期的开工项目和潜在的土地供给分析,目前正在启动的待售项目主要有,包括鸿威地产的东方雅苑,香松国际,天琴翠谷微墅项目,联佳·翰林府,徽字号·紫园,中科智城等等,还有一些近期土拍待开工的项目和未来的潜在项目。
        从近期经开区的基本面来判断,一是新盘的供应量较多,仍然是黄山主城区新盘供给的主要区域;二是产品类型丰富,从小高层,洋房到微墅等产品可满足刚需到改善的多种物业需求,给予购房者的更多的可选空间;第三,从价格走势来看,经开区的房价一直处于稳定,和同地段的二手房相比,也几乎没有倒挂现象,6000+和7000+的毛坯价格水准根据不同的位置和产品仍然是主流价格体系。
        因而,对于购买经开区需求的购房者,可根据自身的需求去匹配性价比更高的房源,购买经开区房子的机会一直在。
        城东板块是黄山当下最炙手可热的区域,从土地价值和二手房价都能得以体现,城东最具代表性楼盘无疑是天都江苑,国企开发,优质地段,一线江景。
        不管是和同级地段的金太阳·東宸府7500的楼面价比较,还是和前期产品天都首珺14000的二手房价相比,天都江苑9000+的限价都是超爆性价比的。
        因而购买登记的人数远远超过可售房源的数量。到目前为止,仍然没有天都江苑开盘加推的消息。对于这种热度颇高的热门大盘在限价时期的确是有很大的开盘压力。
        在黄山这种小城市,很多人买房都会用用身边关系圈,在理性市场,找找关系或多或少的享受一些买房优惠。在市场高热时期,更是拼拼关系买到一套房子。
        对于这个热度超高的国企大盘来说,无疑更具压力的,正因为这多种复杂关系难以平衡和兼顾,开发商对于开盘方式的选择上更是异常慎重。
        那么这一次最终的开盘方式一定是一次很公平、公正、公开的摇号方式来面向市场。
    对于有购买的需求的人群来说,全部是公平的机会,最终能不能买到并非取决于关系,而是拼运气了。
        对江景房有独特偏好的客户,也可以关注周边金瓯徽府的南苑江景房,其江景资源是同级地段的。
    当然新安兰亭的北江景也是可以满足江景需求的,在价格上也是要低于城东房价的。对于LOFT户型需求的可以考虑東宸府。

        黎阳板块,也是黄山主城区二手房价格倒挂较高的区域,从目前在售的新盘和较高的二手房价比较虽然地段相似,但学区不同,也不能完全作为同级产品比较。
        黎阳板块的在售新盘代表性是惠仁心苑,齐云府,星雨华府三个楼盘,惠仁心苑和齐云府同为7000+的价格,星雨华府价格6000+,从产品力来看,惠仁心苑为最新设计,房型和面积都是当下主流趋势。
        齐云府处于前期规划的产品力,在户型的可选空间上不够理想,超大面积的大平层设计,整个户型的通透性和动线规划都不尽人意,功能性的竞争优势不强星雨华府项目在这轮市场中始终是处于一个被低估的项目,其实从长远来看,地段的潜力和前景其实都是不错的。
        由于项目本身的一些客观原因一直没有被认可,6000+ 的价格,结合到项目的产品力和位置,还是具有性价比的,主要是购房者以什么样的需求来匹配。
        最后说说江南板块,江南板块一直是处于这轮市场完全断供的一个区域,几乎没有纯新盘可售,土地后期的供给也不足,对于具有对江南区域需求偏好的购房者,真正可选的新盘不多。
        目前可售的纯新盘只有润熙锦园项目,这个楼盘是2017年的土地价格,是江南区域最高楼面价的楼盘。
        该项目已经领出预售证,产品规划是一个纯改善的定位,采用的是联排和叠屋规划,这个项目进入的门槛较高。
        叠屋主力面积约180平米,上下两层,对于需求江南区域,同时又渴望上下两层结构的购房者可以重点关注,项目价格起价11500元/平米。
        总结黄山四大板块新盘的现状,经开区房价稳定,城东价格洼地暂未填平,黎阳按部就班顺序渐进,江南所剩机会不多。
        黄山当下的新房市场,也已经出现明显的分化趋势,一是表现在地段级差的价格分化,也就是区域与区域之间的房价差,比如城东和经开区,未来新盘的差价会相差两倍之多;二是成交去化率的分化,在相同的区域都会产生好卖和不好卖的房子,开盘秒清都已经成为过去式。
        这一切都处于在一个理性回归的进程中,远郊地段新盘已经热度锐减,主流地段靠差价支撑,终究能支撑多久,我个人觉得天都江苑的清盘可能是市场的分水岭,当差价的预期洼地被填平,一切又轮回到一个新的周期。
        再简单说说二手房市场。
        对于目前二手房的行情来说,的确是一日不如一日,价格和交易量都呈下行趋势。市场正处于一个价格博弈的调整期。
        在这个调整阶段,其实调整的不是价格,而是心态。
        直白的说,就是卖方当初错过了高峰,如今又不甘愿降低门槛,买方看到目前的行情可能会有更好的机会,导致的现状是购房者在等等,卖房人在挺挺。
        买卖双方的心态也都正处于一个价格博弈。
        只有当真正走出这个博弈阶段之后,买卖双方的想法势必会单纯许多。不会僵持于短期的价格波动而举棋不定,影响决策。
        从二手房市场的基本面来看,已经处在回归理性的过程,已经从抢房模式过渡到淘房模式。
        接下来,又到了比拼产品力的时期了,兼顾地段,资源,房型,楼层,小区品质等等综合产品力优质的其流动性和抗跌性是明显占优的。
        相反,一些价格失衡的老破小房源也只能以价格换取交易。
        此刻对于真正有出售打算的人来说,以一个较为理性的市场价格出售也许还是一个体面的离开。
        如果还是一个抱着挂挂看的态度我想很多房子连看房的机会可能都没有。自由市场的确就是这么无情。
        综上,新盘的差价和二手房的价格博弈现状,随着时间,这种平衡终将会打破。
        对于即将来到新的房地产市场周期,开发商和购房者都要重新审视未来的市场。
        当市场沉淀之后,产品力又将回归本源,开发商只有真正的做足产品力才可以赢取市场,而不是还只停留在广告语和宣传单中。
        作为购房者,应该感谢这轮房地产市场的洗礼带给我们的认识和收获,哪些是坑,哪些是漏一切都会变得清晰可见。

                      2018.11.梅老板

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    发表于 2018-12-18 20:00:49 |显示全部楼层
    黄山楼市是大课题,未来按人口说或长期趋势必跌无疑,但能奔向那个高度不知道,当前价值名列安徽第二梯队,但后劲不足。人口和产业是绝对力量,而黄山都没有。新一轮行政区圈地如果把屯溪盆地包含歙县休宁主体,但人数从何而来。
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